Rapport de l’Observatoire du Foncier Agricole: quelques constats

L’Observatoire du Foncier Agricole est un outil dont la création a été instituée dans le cadre du code wallon de l’Agriculture. Né en 2017, cet organe, qui dépend de la Direction de l’Aménagement du foncier rural (SPW Agriculture, Ressources naturelles et Environnement) vise à suivre l’évolution du foncier agricole, les volumes vendus/achetés, les prix pratiqués, le bail à ferme, les donations…

L’Observatoire a tout récemment présenté son rapport annuel qui, sans surprise, fait la démonstration d’une hausse des prix moyens de l’hectare.

Ventes et achats: ça grimpe !

La terre agricole est devenue une valeur refuge, entend-t-on souvent. Les prix des parcelles en zone rurale, c’est un fait, sont à la hausse, même si le niveau de cet accroissement est variable en fonction du bien et de sa situation. Le bilan, en quelques chiffres…

Anne Pétré

L’Observatoire du Foncier Agricole a pour objectif de scruter les opérations foncières et le bail à ferme pour en définir les tendances, mais aussi d’être un outil d’aide à la décision pour le politique, afin d’orienter de façon adéquate l’intervention publique en matière de politique foncière. On le sait, l’accès au foncier est un élément décisif et potentiellement problématique dans la question cruciale du renouvellement des générations en agriculture, a fortiori chez nous, où la tension foncière est largement présente.

De l’influence du plan de secteur

Le prix du foncier agricole augmente de façon générale, ce n’est une surprise pour personne. Toutefois, il est nécessaire d’affiner ce constat. En fonction de l’affectation au plan de secteur de la zone où se situe la surface vendue/achetée, les prix diffèrent de façon radicale.

Pour l’analyse des données, les zones au plan de secteur sont définies ainsi:

- la catégorie «totalement en zone agricole» regroupe les ventes dont plus de 95% de la superficie est située en zone agricole. Cette catégorie représente 59% de la superficie totale des ventes.

- la catégorie «majoritairement en zone agricole» regroupe les ventes dont la superficie en zone agricole est comprise entre 50 et 95%;

- la catégorie «majoritairement en zone non urbanisable» regroupe les ventes dont plus de 50% de la superficie est située en zone forestière, zone d’espaces verts, zone naturelle ou zone de parc (hors zone agricole);

- la catégorie «majoritairement en zone urbanisable» regroupe les ventes dont plus de 50% de la superficie est située en zone d’habitat, zone d’habitat à caractère rural, zone d’aménagement communal concerté, zone d’activité économique, zone d’extraction, zone de loisir ou zone d’équipements communautaires, soit 7,4% de la superficie totale des ventes.

Le prix moyen à l’hectare est, on s’en doute, très nettement influencé par l’affectation au plan de secteur. Le prix moyen à l’hectare des ventes de biens immobiliers majoritairement situés en zone urbanisable, autrement dit bâtissable, est de 211 498 € pour 2020. Il est 5 fois supérieur au prix moyen à l’hectare des ventes de biens immobiliers agricoles totalement situés en zone agricole, qui se monte à 42 460 €.

Bien bâti, bien à fort prix !

Autre facteur d’influence du prix, c’est la présence ou non d’une ou plusieurs parcelles bâties sur le bien vendu. Si le bien ne comporte aucune parcelle bâtie, il sera 2,9 fois moins cher à l’hectare que si une ou plusieurs parcelles sont bâties. En fonction des régions, ce phénomène peut être encore nettement plus marquant. Ainsi, en Haute Ardenne en particulier, ce facteur multiplicateur qui est de 2,9 en moyenne en Wallonie atteint 9,5! En région limoneuse, ce facteur est de 5,7.

On l’a dit, la moyenne du prix d’un hectare situé en zone agricole est de 42 460 €. Ce prix représente une moyenne entre les ventes comportant une parcelle bâtie et ceux qui n’en comprennent pas. Pour l’hectare non bâti situé en zone agricole, on atteint un prix moyen de 30 521 €.

Si l’on veut objectiver la hausse des prix, on peut comparer ce prix à celui qui était pratiqué en moyenne en 2017 (27 202 €/ha). On constate donc un accroissement du prix moyen de pas moins de 12,2%!

Le facteur régional

Bien entendu, le prix d’un bien varie singulièrement en fonction de la région où il se situe, on pourrait presque dire que La Palice en aurait dit autant…

Ce sont les régions sablo-limoneuse & campine hennuyère (rassemblées en une dans l’étude) et limoneuse qui remportent la palme du prix les plus élevés en région agricole pour un bien non bâti, avec respectivement 42.971 €/ha (40,8% supérieur à la moyenne wallonne) et 39.007€/ha (27,8% supérieur à la moyenne wallonne).

A contrario, la Haute Ardenne et la région jurassique ont les prix à l’hectare les plus bas, avec respectivement des moyennes de 11 295 €/ha (63% de moins que la moyenne wallonne) et 17 922 €/ha (41,3% de la moyenne wallonne).

La taille, ça compte

La superficie totale de la vente impacte aussi le prix moyen à l’hectare. Toutes ventes confondues, un bien dont la surface est inférieure à un hectare sera en moyenne 7 fois plus cher qu’une vente concernant 20 hectares au moins.

Cette tendance est renforcée pour les ventes qui comportent du bâti, puisque le facteur multiplicateur est alors de 17!

Si l’on se focalise sur les surfaces situées exclusivement en région agricole, cette tendance est néanmoins très nettement moins marquée, voire moins facile à identifier. On peut toutefois relever que les ventes de surfaces supérieures à 20ha ont connu une forte baisse depuis la création de l’Observatoire (- 22,2%), mais il faut prendre ce chiffre avec des pincettes, car la vente de surfaces importantes en une seule transaction n’est, in fine, pas très répandue.

Selon l’usage…

Autre élément à prendre en compte, c’est l’utilisation de la surface agricole vendue (selon la déclaration au SIGeC): la prairie a ainsi connu, depuis 2017, une hausse moyenne de son prix plus impressionnante (+13,7%) que la terre arable (+3,4%).

Partout, la hausse

Un constat s’impose quoi qu’il en soit sur l’ensemble du territoire de la Wallonie: les prix grimpent! Ils grimpent inlassablement, même si l’on doit encore une fois constater que cette évolution s’applique de façon fort variable en fonction des régions, des usages, de la taille... En queue de peloton pour le prix moyen à l’hectare, la région jurassique connaît pourtant une inflation moyenne fulgurante depuis le début des travaux de l’observatoire, avec une hausse de près de 74% à l’hectare. C’est en Famenne que cette tendance haussière est la plus accentuée, avec quelques 88% d’augmentation. Par contre, les régions où les terres sont les plus onéreuses, c’est-à-dire la sablo-limoneuse/Campine hennuyère et la limoneuse, connaissent une inflation moyenne plus «modeste», si on ose le dire en ces termes, avec respectivement + 7,4 et + 8,6%.

La liberté, c’est cher !

Libre d’occupation ou non, au risque d’avoir l’air une fois de plus d’énoncer une évidence, une terre ne vaut pas la même chose! Il est important de noter que les chiffres que présente l’Observatoire s’articulent comme suit: les ventes de biens immobiliers agricoles totalement libres d’occupation représentent 67,8% de la superficie totale des ventes, contre 28,9% de biens totalement sous bail à ferme.

En 2020, en Wallonie, les biens totalement sous bail à ferme se sont vendus à un prix moyen qui est 28,5% inférieur au prix moyen auquel les biens libres d’occupation ont été vendus.

Qui vend et à qui ?

En 2020, 5,7% de la totalité des biens immobiliers agricoles qui ont été vendus l’ont été par des agriculteurs (à titre principal ou complémentaire).

Par contre, lorsqu’on «focusse» sur les terres en zone agricole non bâties, la tendance se révèle bien différente. 7,7% des ventes de biens immobiliers agricoles non bâtis entièrement situés en zone agricole impliquent des vendeurs agriculteurs (à titre principal et complémentaire).

Dans 28,5% des ventes, les acquéreurs sont agriculteurs.

Ici encore, il faut observer la tendance si l’on parle en particulier de biens non bâtis situés en zone agricole. En 2020, 48,2% de ces biens ont été acquis par des agriculteurs à titre principal.

Enfin, une catégorie d’acquéreur en particulier fait parler d’elle dans ce chapitre du rapport de l’Observatoire: les acquéreurs dont les activités sont à caractère immobilier. Dans ce cas, ces acquéreurs se montreront prêts à débourser 82,1% de plus en moyenne pour un bien non bâti en zone agricole que ne le fera un agriculteur. Un constat qui a de quoi inquiéter, car il dénote d’une claire tendance à la spéculation sur la surface agricole utile dans le chef des acteurs de l’immobilier… Toutefois, il faut aussi noter que les agriculteurs vendent moins et achètent davantage en 2020 qu’en 2017, ce qui renforce le faire-valoir direct, même si cette évolution reste peu significative.